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看了這個,你知道新門店改怎么選址了吧!

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商鋪選址是個講究細節的活,我們不妨來系統化探討下店鋪選址的步驟與標準動作。

前兩步:基礎信息搜集不可忽略

選址前兩步,是打基礎的關鍵之舉。

第一步:搜集城市規劃資料,分析可預見未來的城建發展重點,了解商圈分布與租金趨勢。依據企業自身定位選擇合適商圈,并對該商圈可能據點的開發計劃與需求目標進行確認。

第二步:商鋪產權資料、既有店面狀況確認。以150平方米商鋪的理想情況為例,臨街面與進深比率為1.5:1。建筑物為框架結構,單層高度不低于3.2米,租賃期限3年以上,租金3~5元/平方米/天,500米商圈范圍內居民人數不低于5000人。

第三步:實地步行觀察,為選址吃下“定心丸”

實地步行觀察,調查交通情況、人流量大小是選址中不可或缺的一環。?

對人流量的考察時間分為周一至周五、周六和周日、法定節假日3個部分,對每個部分,早上8點至晚上10點,以1個小時為間隔計算從店面經過的人流數。判斷人流動線的主次與方向。

表一:人流調查表

以1個小時為一個調查時段,分段逐一開展調查。如果該地區的商鋪營業時間為早上8點到晚上10點,計營業14個小時,則需要14個時段的調查數據。

人流調查中有時候會發現,在同一個區域內,街道兩側的人流分布是不相同的,盡量選擇人流數最大的位置。另外根據分時段的人流數量分析,判斷人流高峰出現時點,可以為后續的時段促銷活動提供數據來源。如果有條件的話,人流調查至少持續三天,并盡可能分別選取工作日、節假日、晴天、雨雪天等狀態的時間,將會更符合實際情況一些。

那么,究竟需要有多少客流才可以開店呢?這還需要結合當地的經濟水平、商鋪所處的商圈類型和顧客的消費習慣等資料才可以判斷。我們可以建立下面這樣一個模型來做分析。

案例:某社區商圈內商鋪面積150平方米,商鋪租金為130元/平方米/月,問:該商鋪可以保障開店盈利嗎?

首先展開實地人流調查,因為是社區型商圈,需要把店前道路兩側的人流量合并計算,調查結果為平均每小時480人。假如平均每小時進入商鋪的客流量與店前人流量之比為1:30,再乘以估算客單價35元,則得出該商鋪日營業額=16人(平均客流量)×14小時(營業時間)×35元(客單價)=7840元。一般情形下,房租成本約占經營成本的50%,而經營成本約為營業額的20%,則房租成本=7840元×30天×20%(成本占比)×50%(房租占比)=23520元。按90%的準確率保守估算,則房租成本為23520元×0.9/150平米= 141.12元/平方米/月,大于實際租金130元/平方米/月,因此該商鋪可以保障開店盈利。如果人流量減少而其他條件不變,則可以考慮租賃略小些面積的商鋪。

如果換成區域型商圈,這時人流調查只需計算商鋪所在側道路的人流。同時,區域型商圈內,顧客需求更為多樣化,導致計算模型的準確率下降,反映在道路人流量與進店客流量的比值關系也下降。

第四步:商鋪周邊一公里內調查

對于便利店來說,一公里范圍足夠覆蓋這個商鋪的三級商圈了。在這個范圍內應當針對固定居民、吸客點、競爭對手等方面展開詳細調查,充分了解自身所處的市場環境。

表二:居民調查表

周邊居民區的人口數量調查也是重點,包括年齡、性別、收入等資料。它決定了消費市場的大致容量和消費水平,并據此微調本商鋪的商品品類、價格、服務等策略。

表三:吸客點調查

相鄰行業的商鋪越多,該商圈就越發達,聚客能力也就越強。而那些大型生活超市,則可以帶來更多多樣性需求的顧客。選擇在通往這些商鋪的必經要道,就可以分享到更多額外的人流量,從而有利于展現自身店鋪形象,節約日后的宣傳及營銷開支。另外,不可忽略競爭對手的調查,特別注意向那些經營成功的競爭者進行更仔細的調查。

依據上述調查結果,最后繪制該商鋪的商圈圖。以該商鋪所在位置為中心,以250米為半徑繪出核心商圈,以500米為半徑繪出次級商圈。一般人的步行速度大約為3~5km/h,即每分鐘約50~80米。按此速度換算,步行3~5分鐘可抵達門店的范圍內為核心商圈,步行6~10分鐘抵達門店的范圍內為次級商圈。這兩級商圈內的居民區使用獨特標識,超出范圍的居民區使用其他標識。對于便利店而言,超出步行15分鐘的范圍已經很難有效管理。但是由于商業網點的分布不均勻,有些距離較遠的區域仍然可能抵達本商鋪位置。

第五步:建立完整的商鋪開發評估報告?

一個成功的個案有賴于完整而組織健全的評估工作程序,評估報告內容除應包括房產情況分析、交通情況分析、客流量大小分析、消費者情況分析、競爭情況分析,還應附上房產合約,過程評估及大量現場圖、相關執照、過戶或轉移證、稅單和全景照片等。除了以上內容外,還得對欲開店進行投資成本與收益分析。其中商鋪的投資成本包括租金、押金、折舊費、水電費、上繳的管理費、銷貨成本、裝潢費用、設備費用、貸款利息、制作廣告費。對商鋪的收入進行預算是對營業和財務狀況進行評估,計算出預計營業額、損益平衡點銷售額和經營安全率。

以下地理位置不適合開設商鋪:

a. 政府規劃中因為市政項目建設導致該區域人口無增長空間甚至有下行趨勢的;遠離城市中心、公共交通設施稀少、無大型商業中心吸引外來人流的。

b. 可以徒步10分鐘內到達該商鋪的社區居民不足3000人,且周邊社區居民收入偏低的;吸客點、相近業態商鋪少,且不在通往這些地點的必經道路上,無法相互“共享”顧客的。

c. 非顧客匯集的交通干道,或在人流稀少的那一側門口行人通道太窄,或門前有障礙物的。

d. 臨街面小于9米,難以展示商鋪門面和招牌的;東西走向街道朝北商鋪冬天冷的;南北走向街道朝西商鋪夏天曬的。

e. 商鋪月租金超過兩天的銷售額的。

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